土地の相続では、多額の相続税の負担が生じる場合があります。
その額は、土地の面積が明確でなければ正確に計算することができません。

相続対策をするためには、相続が発生する前に測量をすることがポイントです。
相続発生前に測量をし、土地の評価額が分かれば、あらかじめ相続対策の計画を立てることができます。

測量を行うタイミングとしては、お仕事をリタイヤした直後(65歳～70歳くらい)で、精神的・体力的・時間的余裕があるときに行っていただくのがおすすめです。


相続対策は奥が深く、複雑なため相続に長けている専門家に相談が必要なケースも多々あります。

その際には、自社のネットワークを活用し、税理士・不動産会社・弁護士・不動産鑑定士などをご紹介することも可能です。
ぜひお気軽にご相談ください。

※ご相談の前提資料として、土地の測量図が必須となります。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法の規定を満たしていない敷地のために、建物を取り壊してしまうと新たに建築等ができない物件のことを指します。
建て替えが出来ない代わりに、周辺の地価よりも安価に取引されることが多いです。

ただし、法律で定められた安全上・交通上・防火上および衛生上の基準をクリアできれば再建築できる可能性もあり、一定の救済措置が用意されています。

再建築不可の救済措置の条件は、以下の３つです。

①道路の位置指定を申請する
②隣地を借地・購入して接道義務を果たす
③43条但し書き申請する


上記の①と②は、建築できる土地にするために自分の土地や他人の土地を利用する正攻法です。
しかし、他人の承諾が必要となるためハードルが高く、承認が得られずに悩むケースも少なくありません。

そのため①と②が難しい場合には、③の43条但し書き申請解決をはかるのがおすすめです。

43条但し書き申請とは、建築審査会の許可を受けることで建築が認められる方法です。

再建築可能な状態にするための43条の許可申請に必要な測量については、許可申請に要求される図面の作成のポイントを把握している事が必要となりますが、弊所では豊富な経験・ノウハウにより、役所が許可を出しやすい図面を作成できます。


具体的な流れは以下の通りです。

初見で大まかな可否の判断
↓
当局と協議・事前相談
↓
43条許可申請の方向性を決定


この申請には地域性があり、各行政によって判断基準が異なり、弊所では、横浜市専門で実施しています。
こうした手続きそのものが面倒であれば、再建築許可物件を専門に取り扱う不動産業者をご紹介することも可能です。
お気軽にご相談ください。

建築のために必要な測量は、以下の4つになります。

①真北測量
②建築基準法に適合した土地であるか
③インフラ設備の確認
④高低差測量

それぞれ一つずつご説明させていただきます。

①真北測量
「北」の向きには、「真北」「方眼北」「磁北」の3種類があります。
建築の設計に際しては、北側斜線制限や日陰規制を検討するために「真北」の方向を定めなければなりません。

②建築基準法に適合した土地であるか
まず、建築基準法に適合した土地であるかを見極める必要があります。
たとえば、以下のような場合に測量を実施します。

・道路の幅員確保
敷地が接する道路の幅が4ｍ未満の場合には、道路の中心の位置を定めたうえで、道路の中心の位置から2ｍの幅を確保するように敷地を後退させなければなりません。
道路中心線と道路後退線を定める為の測量が必要となります。

・敷地の間口の確保
敷地が道路に接する間口の寸法の確保のために測量を実施します。

・越境物の確認
敷地に隣地からの越境物がある場合は、越境物を除外した部分を敷地として設定しなければいけないケースがあるため、越境物を確認する事が必要です。

③インフラ設備の確認
建築設計にあたっては、給水施設、排水施設、ガス管、電線などの架空線などの位置を特定する事も重要なポイントとなります。

④高低差測量
隣地との高低差の測量、高低差がある場合の構造物の状況、崖の状況も、建築設計をする際の重要項目になります。

以上のような点を考慮して測量を実施させていただきます。

土地を売買するための測量は、基本的に以下のような5つのステップで行われます。

1.境界を現地に明示する

2.隣接地土地所有者と境界を確認し承諾を得る(筆界確認書の締結)

3.面積を確定させる

4.建築基準法に適合した土地であるかを確認する
例①　道路に2ｍ接道していないと建築できないため、2ｍ確保できているかを確認します。
例②　こちらが2ｍ確保できていても、境界の確定によって隣接する土地の幅が2ｍを確保できなくなる場合もあるため、隣地の事まで配慮して実施します。

5.境界が筆界を正しく反映しているかを調査する
「筆界」とは、土地の境い目のことであり、登記により公示されているものを指します。
一方で、筆界も含めて土地の境い目全般のことは「境界」と呼ばれます。

「境界」には、「筆界（公法上の境界）」と「所有権界（合意等の私法上の境界）」の2つが存在しており、両者が一致しない場合にはトラブルが発生することも少なくありません。
そのため、「筆界」と「所有権界」の2つが存在するケースや、「筆界」がそもそも不明となっているケースについては、「境界」が「筆界」を正しく反映できるように調査・測量を行います。

また、「商品性のある土地なのか」「売却する事が出来る土地であるか」という点に留意するのも重要なポイントです。

売買契約に付される条件によって細かいフローが異なりますので、詳しい内容については、お気軽にお問い合わせください。