土地表題登記とは、まだ登記簿（公の帳簿）に登録されていない土地について、その物理的な状況を新しく登録するための手続きのことです。土地の所在、地番、地目（用途）、地積（面積）といった項目を正確に調査・測量した上で登記簿に開設することにより、その土地の形状や大きさを社会的に明らかにします。不動産登記法により、新たに土地が生じた日、または登記がない土地の所有権を取得した日から「1ヶ月以内」に申請をしなければならないと規定されています。しかし、手続きを完了させるには高度な調査と正確な測量が不可欠であり、相応の時間を要することが多いため、対象となる土地をお持ちの方はお早めにプロへご相談されることを強くおすすめします。

どのようなときに土地表題登記が必要になるか？

一般の日常生活ではあまり馴染みのない登記ですが、不動産実務においては以下のような代表的なケースで必要となります。

• 国有地や公有地の払い下げを受けたとき：国や地方自治体から購入した土地には、これまで民間の登記簿が存在しないため、新しく表題登記を起こす必要があります。
• 海の埋立地や、河川敷の敷地が新しく生じたとき：埋立工事などによって新しく国土（土地）が誕生した際に、その最初の登録を行います。
• 脱税防止や権利保護のため、未登記の土地を発見したとき：明治時代の地租改正から漏れていた土地（無番地など）を適法に登記に載せるときに必要です。

手続きの流れと土地家屋調査士の役割

土地表題登記 横浜の申請にあたっては、対象となる土地がどこからどこまでなのかを確定させるため、隣接する土地の所有者や、道路・水路を管理する行政機関（横浜市など）の担当者と現地で立ち会う「境界確定測量」が前提となるケースがほとんどです。

当事務所では、これまで29年にわたり横浜の地で積み重ねてきた豊富な実務実績と、10名規模の強固なチームワークを最大限に活かし、複雑な歴史的経緯を持つ土地の調査から、迅速な現地測量、法務局への申請書類作成までワンストップでスムーズに対応いたします。「公認不動産コンサルティングマスター」としての専門的かつ多角的な視点を掛け合わせ、地主様や開発業者様の大切な不動産取引の一歩目を確実にサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

土地表題登記に必要な主な書類

土地表題登記の申請では、土地の物理的な状況と、申請する方がその土地の所有者であることを示す資料が必要になります。代表的なものは次のとおりです。実際に必要となる書類はケースによって異なりますので、事前のご相談時に個別にご案内いたします。

• 土地所在図・地積測量図（調査・測量にもとづき作成します）
• 所有権を有することを証する書面（売買契約書、譲渡証明書、払下げに関する書類など）
• 現地の状況がわかる資料や、隣接地との立会いに関する書面
• 申請される方の本人確認書類 など

これらの書類のうち、図面の作成や境界確定にかかわる部分は土地家屋調査士が調査・測量のうえ作成いたします。権利関係の確認が必要な場合は、提携する司法書士・弁護士などの専門家とチームを組み、ワンストップで対応いたします。

土地表題登記にかかる期間の目安

土地表題登記そのものの申請から完了までは、通常であればそれほど長くはかかりません。ただし、その前提として隣接地の所有者や道路・水路を管理する行政機関との「境界確定測量」が必要になるケースがほとんどで、この立会いや調整に時間を要します。土地の歴史的な経緯や、隣接する土地・行政との関係性によって、全体の期間は大きく変わります。まずは現地の状況を確認したうえで、見通しをお伝えいたします。

【実務で特に多いケース】敷地内に「青地（国有地）」が含まれているとき

土地表題登記が必要になる場面として実務上とても多いのが、ご自分の敷地の中に「青地（あおち）」と呼ばれる国有地が取り込まれているケースです。青地はもともと水路などとして使われてきた国の土地で、地番がなく登記簿も存在しません。ご自分の土地だと思って長年利用してきた敷地の一部が、実は国の土地だった——というケースは決して珍しくありません。

この青地を自分名義の土地として整えるためには、まず国からその土地を取得したうえで、土地表題登記を行う必要があります。手続きの窓口は国の機関である関東財務局となり、取得の方法には大きく2つのパターンがあります。

取得の2つの方法

• 時効取得（法律上は「取得時効」といいます）：一定の要件を満たす場合に、対価を支払わずに取得できる方法です。ただし認められるには厳格な要件を満たす必要があり、事前協議におよそ2か月、申請後におよそ3か月と、可否の判断までに半年程度を要します。要件を満たさない場合は却下されることもあります。
• 払下げ（買取り）：国から土地を買い取る方法です。時効取得に比べて見通しが立てやすく、確実性の高い方法です。

だからこそ、早い段階での着手を強くおすすめします。時間に余裕のあるうちに時効取得（取得時効）の手続きを進めておければ、期間はかかっても対価を支払わずに土地を整えられる可能性があります。「将来、売却や建て替えを考えている」「敷地に青地が含まれているかもしれない」という方は、できるだけ早めにご相談ください。当事務所では、経緯と事実関係を丁寧に整理し、行政機関との調整も含めて、最適な進め方をご提案いたします。

よくあるご質問

Q. 建物表題登記とは何が違うのですか？

A. 土地表題登記は「土地」を新しく登記簿に載せる手続き、建物表題登記は「建物」を新築したときに新しく登記簿に載せる手続きです。対象が土地か建物かという違いがあります。

Q. 自分で申請することはできますか？

A. 制度上、ご本人が申請することも可能です。ただし土地表題登記には正確な調査・測量と、隣接地や行政との境界確定が前提となることが多く、専門的な知識と実務経験が求められます。特に青地が関係する場合は関東財務局との手続きも伴うため、土地家屋調査士へのご相談をおすすめします。

Q. 敷地に青地が含まれているか、どうすれば分かりますか？

A. 公図や現地の状況を確認することで、青地の有無をある程度把握できます。気になる方は、まずお気軽にご相談ください。現地と資料の両面から確認いたします。