『再建築不可』と言われた旗竿地を建てられる土地に
「再建築不可」と言われた土地を、
もう一度「建てられる土地」へ。
測量・登記だけでは終わらせない。土地家屋調査士と不動産コンサルティングマスターの視点をあわせ持ち、再建築不可・境界の不整合・複雑な権利関係といった土地の課題を、調査と企画、そして各分野の専門家との連携によって解決へと導きます。
当事務所の強み ― 「調査」と「コンサルティング」の掛け合わせ
当事務所は、土地家屋調査士としての正確な測量・調査・表示に関する登記の専門性に加え、不動産コンサルティングマスターとしての企画・調整の視点を持ち合わせています。「なぜこの土地は建てられないのか」という原因を測量図や登記記録から的確に読み解き、そのうえで「どうすれば建てられる土地に変えられるか」という道筋を組み立てる。この二つの力を掛け合わせられる点が、当事務所の最大の特徴です。
なお、当事務所が行うのは、あくまで土地の課題解決に向けた企画・調査・コンサルティング・総合調整の業務です。土地の売買仲介を行うものではなく、また税務・権利登記・法的紛争・建築確認申請といった各分野の独占業務は、後述のとおり提携する専門家がそれぞれ担当します。
事例紹介 ― 幅1.9mの旗竿地を「地積更正登記」で再建築可能にしたケース
課題 ― ハウスメーカーから「再建築不可」と断られた
ご相談いただいたのは、昭和47年に幅員2.0メートルで分筆された旗竿地（はたざおち）でした。ところが、昭和50年頃に実施された地籍調査の際に境界にズレが生じ、旗竿の奥の幅員が1.9メートル ― 本来より10センチ不足した状態で登記されてしまっていました。
建築基準法では、原則として幅員2.0メートル以上で道路に接していなければ建物を建てられません。道路との間口は2.0メートルあったものの、奥の終端で基準に満たなかったため、所有者の方はハウスメーカーから「このままでは再建築不可」と指摘されて、初めて問題に気づかれたのです。座標を計算して初めて分かるわずかな不足で、見ただけでは判断できないものでした。
当事務所のアプローチ ― 図面の精査と、丁寧な合意形成
まず着目したのは、分筆当時である昭和47年の地積測量図です。この図面を精査した結果、本来の筆界と、後年の地籍調査で確定された境界との間にズレがあることが読み取れました。この分析をもとに、法務局へ相談・申請の手続きを進めました。
あわせて、隣地所有者の方には、これまでの経緯と事実関係を丁寧にご説明し、ご理解とご協力をいただきました。現地での立ち会いにもご協力いただくなど、良好な関係性の構築と調整を重ねながら、正しい筆界に基づく手続きを進めていきました。
解決結果 ― 幅員2.0mを確保し、再建築が可能に
昭和47年の地積測量図という確かな根拠が決め手となり、本来の筆界に基づく「地積更正登記」が認められました。これにより、旗竿部分の幅員2.0メートルが確保され、当初「再建築不可」とされた土地は、無事に再建築が可能な土地となりました。
なお今回は第1ステップである地積更正登記で解決できましたが、仮に更正登記が認められない場合や隣地の方のご協力を得られない場合に備え、第2ステップとして、建築基準法第43条但し書き（許可）申請の可能性についても並行して検証を進めていました。一つの手段に頼らず、複数の解決の道筋をあらかじめ用意しておく。これが当事務所の進め方です。
士業ネットワークによるワンストップ対応
土地の課題は、測量や登記だけで解決できるとは限りません。ときには税金、権利の登記、法的な論点、建築上の制限など、複数の分野が関わってきます。当事務所では、こうした場合でも依頼者の窓口を一つにまとめ、各分野の専門家とチームを組んでワンストップでサポートします。
たとえば、仮に分筆や所有権移転などが必要になるケースでは、税務のご相談は提携する税理士が、権利に関する登記は司法書士が、法的な論点は弁護士が、建築制限の確認は建築士が、それぞれの独占業務として担当します。当事務所は、これらの専門家との連携の中心となり、全体の企画・調査・調整を担う役割を果たします。それぞれの手続きは各専門家が責任をもって行いますので、安心してお任せいただけます。
また、「測量・登記業務」と「コンサルティング業務」は、内容と費用を明確に分けてご案内します。どこまでが登記の業務で、どこからが企画・調整の業務なのかをはっきりさせることで、依頼者の皆さまに安心してご利用いただける体制を整えています。
ご相談の流れ
- お問い合わせ：まずはお電話またはお問い合わせフォームより、土地の状況やお困りごとをお聞かせください。
- ヒアリング・現況確認：登記記録や図面、現地の状況を確認し、課題の所在を整理します。
- 調査・方針のご提案：測量図や登記の精査をもとに、解決に向けた複数の道筋と、想定される費用・期間をご提案します。
- ご契約：測量・登記業務とコンサルティング業務の内容・費用を明確に分けてご説明し、ご納得いただいたうえでご契約となります。
- 手続きの実行：必要に応じて提携専門家と連携し、ワンストップで手続きを進めます。
- 解決・アフターフォロー：課題解決後も、関連するご相談に継続して対応します。
その土地、諦める前に。
「再建築不可」「境界がはっきりしない」「権利関係が複雑で進められない」――そうした土地のお悩みは、諦める前に一度ご相談ください。原因を正確に見極め、建てられる土地・活かせる土地へと変えていく道筋を、一緒に探します。
