不動産売買や建て替えの現場において、現地にはもう影も形もないのに、登記簿上だけ残ってしまっている「幽霊建物」に遭遇することがあります。「そんなことがあるの？」と驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は土地家屋調査士の実務では少なからず見かけるケースです。

建物を取り壊したときには、1ヶ月以内に建物滅失登記の申請をしなければならないと不動産登記法で義務付けられていますが、その手続きがなされないまま何十年も放置され、登記だけがそのまま残ってしまうことが原因です。

幽霊建物は土地の売却・売買契約時に大きな問題となる

このような現存しない建物の登記（幽霊建物）が残っていると、土地の売却が著しく困難になる場合があります。なぜなら、一般的な不動産売買契約書では、売主に対して以下のような厳格な条件を満たすことが求められているからです。

「売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権及び賃借権等の用益権、その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。」

実体のない幽霊建物であっても、登記が残っている以上は「完全な所有権の行使を阻害する一切の負担」とみなされてしまうため、契約を履行するには速やかに建物滅失登記を行って登記簿を綺麗にしなければなりません。

所有者不明により建物滅失登記が申請できない場合の解決策

原則として、建物の建物滅失登記は、その建物の所有者（またはその相続人）しか申請することができません。しかし、幽霊建物の多くは、何十年も前の古い名義人のままになっており、所有者が特定できない、あるいは連絡がつかないといった「所有者不明」の問題が立ちはだかります。土地所有者であっても、他人の名義の登記を勝手に消す申請はできないのが法的なルールです。

土地所有者からの「建物滅失の申出」による職権登記手続き

このように所有者による通常の申請を行うことができない状況では、土地所有者が法務局に対して「建物滅失の申出」を行うことで解決を図ります。これは、「ここに登記だけ残っている幽霊建物があるので、登記官の職権で消してください」と法務局の登記官に促す手続きです。

ただし、建物滅失の申出があった場合でも、法務局が即座に登記を消すわけではありません。登記官は、建物の所有者や所有権登記名義人に対して「速やかに登記を申請してください」という催告を行います。そして、一定期間の催告にもかかわらず申請がなされない場合にはじめて、登記官が職権で建物滅失登記を実行します。そのため、通常の申請手続きよりも完了までに多くの時間がかかるという点に注意が必要です。

横浜での幽霊建物問題は関太郎登記測量事務所へ

売却や建て替えの期限が迫っている中で幽霊建物が見つかると、手続きの進め方次第でスケジュールに大きな遅れが生じてしまいます。当事務所が手掛ける建物関連のサポート内容については、ぜひ当サイトの建物登記・測量ページ（※リンク先が「建物滅失」等にあたる場合は適宜URLを調整してください）もご参照ください。横浜市で幽霊建物や複雑な建物登記の手続きでお悩みの方は、29年実績の土地家屋調査士がお力になりますので、まずはお気軽にご相談ください。

関連団体リンク：神奈川県土地家屋調査士会